Експерти радять не поспішати з покупкою нерухомості

З радянських часів Закарпаття славилось приватними будинками. Чого варте лише село Біла Церква Рахівського району, яке вже більш, ніж три десятки років вражає приїжджих своїми палацами. Близькість до європейських кордонів, неймовірне працелюбство краян, їх підприємницька жилка сприяли розквіту будівельного буму, котрий відзначився зведенням масштабних індивідуальних помешкань. Цьому також сприяли легкодоступні банківські кредити, що видавались навіть без підтвердження доходів позичальників, і звичайно ж неймовірна дешевизна енергоносіїв. Споживацька лихоманка охопила усі верстви населення. Ніхто не замислювався про можливі наслідки. Здавалось, так буде завжди. Люди забули, що безкоштовний сир, буває лише в мишоловці.

Холодним душем для населення став кінець 2008 – початок 2009 років. Економічна криза – явище, котре поламало долі не одній сім’ї, поставивши їх на межу виживання. Спочатку люди за інерцією сподівались, що це тимчасово: пройде рік, півтора і все налагодиться. Але минуло уже чотири роки, а «світла в кінці тунелю» не видно.

Що ж ми маємо тепер? Що нас очікує у 2013 році?

Девальвацію гривні, подорожчання іноземної валюти після парламентських виборів, уже ніхто не заперечує. Думки експертів різняться тільки у цифрі падіння вартості національної валюти.

Збільшення доходів населення теж не очікується найближчим часом. Саме ж знецінення гривні, відповідно зменшить споживчі можливості людей.

Не є таємницею і те, що наразі спостерігається тренд зростання безробіття, зменшення кількості робочих місць.

Врешті, в 2013 році наступає час максимальних виплат за боргами України. Росту ж ВВП та промисловості, виходячи з динаміки, теж не побачимо.

А тепер поглянемо, що відбувається і прогнозується на ринку нерухомості.

Ріелтор з багаторічним досвідом роботи Владислав прокоментував ситуацію наступним чином: «Люди майже не цікавляться покупкою. Якщо колись доводилось працювати понаднормово, то тепер бувають дні без жодного дзвінка потенційних покупців. Ті, що мають гроші не поспішають з ними розставатись, прекрасно розуміючи, невідворотність подальшого зниження вартості нерухомого майна. Ті, що не мають коштів, скаржаться на відсутність можливості отримати банківську позику, або невисокі і нестабільні власні доходи.

Продавці ж, складається враження, сподіваються на диво: в один момент прийде чарівник і ціни на нерухомість знову стрімко зростатимуть. Ніхто навіть і не задумується над тим, що економічного підґрунтя для таких марних сподівань немає. Квола економіка, перед-дефолтовий стан України, низькі доходи населення, безробіття, нестабільність курсу гривні – це ті чинники, котрі дають тверді підстави прогнозувати падіння цін на нерухомість протягом найближчих років.

Не слід забувати і те, що передкризова вартість квадратних метрів була роздута в декілька разів легкодоступними кредитами та споживацькою жадібністю. Аналогічна нерухомість у наших зарубіжних сусідів, Угорщини та Словаччини, коштувала у 2 рази дешевше, ніж в Ужгороді. При тому, офіційні доходи угорців та словаків були в декілька разів вищі, ніж українців».

В свою чергу Анатолій, співвласник ужгородської будівельної фірми, розповідає, про переорієнтацію в роботі. Попит є на доступне житло: 1-2-кімнатні квартири. Наразі фірма зводить два будинки, де не буде 3- та більше кімнатних помешкань. Так, у його колег по бізнесу вже декілька років, як «зависли» двох-ярусні квартири площею від 140 до 190 кв. м в новобудовах по вул. Климпуша, вул. О. Хіри та вул. Ів. Франка. Гроші вкладені і фактично заморожені у нерухомості, на котру немає покупців. Та й кому зараз цікаво витрачати на придбання «сирих» (штукатурка, стяжка) квадратних метрів 70000-85000 дол. США, а потім ще 20000-30000дол. США на внутрішні роботи. Адже за ці гроші тепер можна придбати хороший будиночок з ремонтом.

Забудовники також відмічають падіння на 40% продажу котеджів. Тому вони практикують ділити останні на окремі квартири. Помешкання в таун-хаусі значно легше продати.

Великогабаритні індивідуальні будинки теж реконструюють, ділять на дві (а то й три) частини з окремими входами.

Президент Асоціації спеціалістів по нерухомості Сергій Злидень переконаний, що найближчі 10 років попит буде переважно на економ-пропозиції: практичне житло до 200кв. м (будинки), 50-100 кв. м (квартири) (http://finforum.org/).

Неабияку роль в пріоритетах покупців зіграло і зростання цін на енергоносії, а також перспектива сплати податку на нерухомість вже з першого січня 2013 року (за «надлишкові» квадратні метри: квартири площею більше 120 кв. м, будинки площею більше 250 кв. м) в розмірі не менше 1% від мінімальної заробітної плати, тобто не менше 10 гривень за один квадратний метр. (Див. внизу:(1***)).

До прикладу, розкішний будинок у с. Минай площею 700 кв. м (http://dom.ria.ua/ru/realty-6215457.html) коштуватиме своїм власникам щорічно не менше ніж 22300.00 грн. (250 кв. м * 10 грн./кв. м (податок на нерухомість) + 200 * 27 грн./кв. м (податок на нерухомість) + 1200 грн. (енергоносії, поточні витрати на догляд) * 12 місяців = 22 300.00 грн. (Див. внизу: (2***)).

Попит і можливості населення породжують пропозицію, тому будівельники почали зводити невеличкі хатини площею від 100 кв. м до 150 кв. м. Але такий бізнес є для них не надто дохідним.

З’явилось на ринку нерухомості чимало кредитних квартир, будинків.

Деякі з них продаються власниками, котрим несила платити щомісячні внески за позиками (переважно валютними) і які не хочуть генерувати борги та жити в пеклі постійного стресу і страху.

Деякі з них виставляють на продаж самі фінансові установи, які стали власниками такого майна, конфіскувавши його та вигравши усі можливі суди. Хочеться зазначити, що відібране помешкання переважно реалізується за суму меншу, ніж розмір боргу перед банком попереднього власника. Різницю ніхто не «списує» – її гаситиме (або примусово стягуватимуть виконавці) позичальник, його родина.

Проте, як вдалось довідатись від працівника одного з ужгородських банків, котрий попросив не називати його, що конфісковане майно люди купують дуже обережно і неактивно. З ним може виникнути чимало юридичної мороки і неприємних сюрпризів.

Сайти з продажу нерухомості переповнені пропозиціями. Але сам ринок перебуває в стані стагнації.

В будь-якому разі виграшну позицію має той, у кого на руках «живі» гроші. Експерти радять не поспішати з покупкою нерухомості. Адже, за їх прогнозами, уже в першому кварталі 2013 року можна здійснити відповідну оборудку на 10%-15% дешевше, ніж наразі. А якщо зачекати наступної осені, то й на усі 30% економніше.

Якщо слідувати «ментальності» українця «Аби в сусіда було гірше – і на тому щастя…», то можна себе лише «потішити», що аналогічні прогнози озвучуються для Австралії, Іспанії, Греції, Японії і т. д.

Власниця магазину брендового одягу Марина, котра ще весною інтенсивно шукала собі для придбання невеличкий, якісний, доступний за ціною будинок, проте не знайшла бажаного, вирішила за порадою подруги-фінансиста, розділити свої гроші між членами сім’ї по 20 000.00 дол. США на кожного (аргументує сумою, котру покриває Фонд гарантування вкладів – 200 000.00 грн. та прогнозами можливої девальвації гривні) і потримати їх найближчий рік на строкових депозитних вкладах. Це приносить їй чималий щомісячний дохід. Що дозволяє акумулювати кошти і збільшувати їх об’єм, а отже робить більш реальною мрію купити з часом добротний сучасний новий будинок.

Звичайно, можна придбати квартиру і здати її в оренду, проте дохід буде значно менший, квартира сама по собі стає дешевшою, та й винаймачі помешкання не бережуть його, як власники.

Так, до прикладу, місячні відсотки за річним банківським депозитом із суми 55 000.00 дол. США (приблизна вартість хорошої 3-кімнатної квартири) складають 450 дол.США., а місячний дохід від здачі помешкання відповідного ґатунку в оренду становить 200 дол. США – 250дол. США (з меблями).

Щодо самих пропозицій оренди, то тут вражає діапазон і різноманітність: від 100 дол. США до 600 дол.США (елітне житло з дорогим меблюванням) на місяць. Найбільший попит існує, звичайно, на квартири з щомісячною вартістю ренти 150-250 дол. США.

Проте, як зазначають ріелтори, ціни зараз нижчі, ніж це було в до-кризовий період. Одна з причин: власники кредитів переїжджають жити до батьків, а своє помешкання здають в оренду, цим самим забезпечуючи собі можливість сплачувати за позиками.

Цікавий той факт, що вартість оренди бізнес-нерухомості знизилась удвічі в порівнянні з 2008 роком. Так, в елітному районі, у центрі міста, вона становить в середньому 35 дол. США. за квадратний метр. Більше того, якщо прогулятись, до прикладу, вулицею Корятовича, то можна побачити пусті приміщення, які очікують потенційних орендарів. У передкризовий період таке навіть уявити не можливо було – щось з області фантастики.

Це ще раз демонструє і підкреслює економічну ситуацію в країні, де дрібний та середній бізнес ледве животіє, де у людей більше ніж 50% місячного заробітку йде на харчування, що вже там говорити про придбання необхідного одягу, чи комунальні витрати, а тим більше про купівлю житла.

Ось такі вони сучасні реалії і непевні перспективи.

Чи слід нам очікувати появи «мертвих» міст з покинутими (відібраними за борги) пустими будинками, яких з’явилось чимало в тій же Америці, чи Іспанії? Час покаже. Проте уже зараз можна знайти чимало величезних, незавершених будинків, в котрі було вкладено у свій час багато грошей, проте тепер на доведення їх до ладу у власників не має коштів. Продати цих гігантів теж нереально – відсутній попит.

Один з таких прикладів уже 20 років височіє в Компотному районі. Власники виїхали на заробітки в Грецію. Там народились, виросли, облаштувались, обзавелись своїми сім’ями їхні діти. Жінка померла, а чоловік занадто старий, щоб повернутись в Україну. Безгосподна хата потрохи руйнується, перетворюючись на незграбний, громіздкий непотріб в престижному районі…

От і стоять собі недобудови мовчазними пам’ятниками людській нераціональності та марнославству.

Інна Конар

(1***) http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/nalog-na-nedvizhimost-tochka-otscheta-r44709)

(2***) http://www.zib.com.ua/ua/print/10301.html:

– для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. м., і житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв.м., ставки податку не можуть перевищувати 1% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року;

– для квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. м., і житлових будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. м, ставка податку становить 2,7% розміру мінімальної зарплати.


Loading...

Comments:

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

20 − three =