Зміни в реєстрації прав на нерухомість

З 1 січня 2013 року система державної реєстрації прав на нерухоме майно в Україні зазнає кардинальних змін, необхідність в яких виникла достатньо давно та має об’єктивний характер.

Так, на сьогоднішній день в сфері державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень діють такі єдині та державні реєстри: Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек, Державний реєстр правочинів, Державний реєстр обтяжень рухомого майна, Державний реєстр земель.
Відповідно для того, аби громадянин зміг оформити договір купівлі-продажу, наприклад – квартири, йому окрім іншого слід звернутися до бюро технічної інвентаризації, яке протягом чотирнадцяти робочих днів надає витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно. На підставі цього витягу, правовстановлюючих та інших необхідних документів нотаріус посвідчує відповідний правочин, після чого новий власник знову звертається до БТІ для проведення державної реєстрації його прав на придбану квартиру. Строк такої реєстрації складає ті самі чотирнадцяти робочих днів.
У випадку відчуження земельної ділянки надання необхідних витягів та саму реєстрацію здійснюють відповідні органи земельних ресурсів.
Важко не погодитися із тим, що така процедура не є зручною та викликає обґрунтовані нарікання з боку громадян.
З метою вдосконалення цього процесу зокрема, та спрощення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень загалом, 4 липня 2012 року Верховна рада України прийняла Закон № 5037-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно», метою якого є запровадження принципу так званого «єдиного вікна», відповідно до якого на нотаріусів покладено здійснення функцій державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року №1952-IV. При цьому законодавець визначив, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це є офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація прав є обов’язковою.
Результатом цієї роботи стане те, що з 1 січня 2013 року громадянин може відразу після посвідчення договору у нотаріуса зареєструвати відповідне право на придбану нерухомість у цього ж нотаріуса, та таким чином завершити перехід прав власності на таке майно.
Це в свою чергу допоможе вирішити певні, існуючі на сьогодні нюанси, пов’язані із визначенням моменту набуття права власності на нерухомість.
Так, відповідно до діючої на сьогодні редакції ст. 334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню та держаній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Державну реєстрацію самого поширеного договору – договору купівлі-продажу нерухомого майна здійснює нотаріус одразу після нотаріального посвідчення. Але навіть набувши права власності на такий об’єкт нерухомості, подальше його відчуження господар може здійснити лише після державної реєстрації свого права у відповідному БТІ, як того вимагає ч. 1 ст. 182 ЦК.
Іншим нюансом є ситуація, коли нерухоме майно, що купується на умовах банківського кредиту, одночасно повинно забезпечувати його повернення – передатися в іпотеку банку. Хоча законодавство допускає можливість передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності на яке ще не зареєстровано за іпотекодавцем, однак банки з природною засторогою відносяться до таких операцій, оскільки в подальшому досить складно змусити недобросовісного боржника зареєструвати його право на предмет іпотеки в БТІ.
Отже, запровадження «єдиного вікна», поряд із очевидною зручністю, може стати додатковим аргументом для відновлення іпотечного кредитування.
Державний реєстратор чи нотаріус?
Повертаючись до питання практичної реалізації принципу «єдиного вікна», слід зазначити, реєстрацію первинного виникнення права власності, наприклад коли реєструється право власності на підставі свідоцтва про право власності на новобудову, приватизований, реконструйований або відреставрований об’єкт; право власності юридичної особи на внесене до її статутного капіталу нерухоме майно; коли проводиться реєстрація прав на підставі рішень судів або реєстрація обтяжень на підставі рішень органів місцевої влади, таку реєстрацію здійснюватимуть структурні підрозділи Департаменту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України (державні реєстратори). Нотаріуси ж здійснюватимуть відповідну реєстрацію в разі подальшого розпорядження власником такою нерухомістю.
Іншими словами, державні реєстратори здійснюватимуть так звану «первинну» реєстрацію прав, а нотаріуси відповідно працюватимуть із «вторинною». До прикладу після приватизації квартири реєстрацію права власності на підставі відповідного свідоцтва здійснить державний реєстратор (первинна реєстрація). Проте в разі подальшого продажу такої квартири реєстрацію переходу права власності до нового власника вже здійснюватиме нотаріус (вторинна реєстрація).
Визначившись із повноваженням суб’єктів реєстрації, слід з’ясувати які саме права та їх обтяження підлягають державній реєстрації.
Відповідно до статті 4 Закону №1952-IV обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів,
уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Наведене свідчить, що «новий» реєстр буде наповнений великим об’ємом інформації стосовно кожного об’єкта нерухомого майна. Однак таке наповнення відбуватиметься поступово. Річ в тім, що внесення інформації до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі – Державний реєстр прав) про нерухоме майно, право власності на яке було зареєстровано до 01.01.2013 р. буде відбуватися лише в разі виникнення у його власника бажання розпорядитися (наприклад продати) своїм майном. Така вимога встановлена частиною шостою статті 3 Закону №1952-IV, відповідно до якої будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону – тобто зареєстровано в Державному реєстрі прав.
З технічної точки зору це зводиться до того, що до моменту посвідчення правочину нотаріус здійснює пошук інформації про об’єкт у «старому» реєстрі, та переносить всі реєстраційні відомості про нерухомість та її власника до «нового» реєстру. Далі вчиняється правочин та реєструється право власності вже за новим господарем.
Якщо ж право власності на нерухоме майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав, то відповідно здійснюється лише сама реєстрація переходу права власності. Тепер слід визначити з якого моменту особа стає власником майна в разі реєстрації прав нотаріусом.                                                                                                                   Частиною 9 статті 15 Закону №1952-IV встановлено, що державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.

Відповідно до частини 12 статті 15 Закону №1952-IV датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви.
Проте зміст частини 1 статті 15 вказаного Закону свідчить, що реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими етапами порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Безпосередньому прийняттю рішення про проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію. Отже, момент державної реєстрації прав на нерухоме майно (їх обтяжень) та момент державної реєстрації заяви про проведення такої реєстрації співпадають в тому разі, якщо відсутні передбачені законодавством підстави для відмови у проведенні такої реєстрації. В результаті цього, на відміну він існуючої на сьогоднішній день диференціації моменту набуття права власності на будівлі та земельні ділянки, право власності на будь-яке нерухоме майно з 2013 року буде виникати з єдиного моменту – з моменту реєстрації відповідної заяви.
Проте, необхідною умовою реалізації даної норми Закону є приведення у відповідність до нього інших норм законодавства, зокрема вказаного вище Цивільного кодексу, з метою усунення невизначеності та двоякого трактування у питанні про момент виникнення (переходу) права власності, встановлення якого є важливим як для набувача, так і для третіх осіб (в тому числі кредиторів).
Детально процедура проведення державної реєстрації регулюється Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 22.06.2011р. №703.
З метою заспокоїти власників нерухомості, які не мають наміру яким-небудь чином розпоряджатися нею, слід зазначити, що згідно з частиною четвертою статті 3 Закону №1952-IV права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов:
–    якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення (тобто право власності зареєстроване, наприклад в БТІ, але не зареєстроване в Державному реєстрі прав, є дійсним),
–    якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав.
Але якщо нерухомість була придбана до 2013 року, проте право власності на неї не було зареєстровано в БТІ, в новому році таку реєстрацію здійснюватимуть державні реєстратори.
Декілька слів щодо доступу до інформації з Державного реєстру прав.
Відповідно до статті 28 Закону №1952-IV інформація з Державного реєстру прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки.
В свою чергу пунктом 5 Порядку № 703 визначено, що витяг містить відомості про: державну реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно, обтяження таких прав.
Право одержати Витяг з Державного реєстру прав відповідно до частини 2 статті 28 Закону №1952-IV надається:
1) власнику нерухомого майна або уповноваженій ним особі;
2) особі, яка має речове право на чуже нерухоме майно, або уповноваженій ній особі;
3) спадкоємцю (правонаступнику – для юридичної особи) або уповноваженій ним особі.
Поряд з цим витяг з  Державного реєстру прав про державну реєстрацію іпотеки, обтяження на підставі заяви мають право отримувати будь-які фізичні та юридичні особи, що дає змогу потенційним покупцям нерухомості заздалегідь упевнитися в «юридичній чистоті» майбутньої покупки.
Суттєвим нововведенням можна назвати положення частини 5 вказаної вище статті Закону, яка надає власнику або правоволодільцю право отримати від органу державної реєстрації прав інформацію у формі виписки про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить.
Також держава захистила право суду, органів місцевого самоврядування, органів внутрішніх справ, прокуратури, державної податкової служби, органів Служби безпеки України та інших органів державної влади (посадових осіб) на отримання ними інформаційних довідок з Державного реєстру прав, але виключно на підставі письмового запиту та у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом.
Чим з 2013 року будуть займатися бюро технічної інвентаризації?
Незважаючи на суттєві нововведення БТІ не залишаться без роботи, а продовжуватимуть здійснювати технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна. Більш того, підвищиться значення такого документа, як технічний паспорт нерухомості, адже на сьогоднішній день саме він є основним джерелом такої інформації про нерухомість, як загальна, житлова площа, кількість житлових кімнат, матеріал стін тощо, оскільки ці відомості також підлягають внесенню до Державного реєстру прав.
Однак, поряд із наданням нотаріусам додаткових повноважень держава відповідно збільшила обсяг їх відповідальності.
Відповідно до статті 27 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 року №3425-XII шкода, заподіяна особі внаслідок незаконних дій або недбалості приватного нотаріуса, відшкодовується в повному розмірі.
З метою забезпечення такого можливого відшкодування всі приватні нотаріуси укладають договори страхування цивільно-правової відповідальності. І якщо на сьогодні мінімальний розмір страхової суми становить 150 мінімальних розмірів заробітної плати (167 700 грн.), то з нового року мінімальна сума відшкодування перевищуватиме 1 100 000 грн.
Підводячи підсумок слід зазначити, що у 2012 році практично завершено підготовчий етап до впровадження в Україні сучасної системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Із введенням у 2013 році в дію Державного реєстру речових  прав  на  нерухоме  майно перестануть працювати деякі діючі на сьогодні реєстри, зокрема реєстри обтяжень, такі як Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державний реєстр іпотек, Державний реєстр обтяжень рухомого майна та й сам «старий» Реєстр прав власності на нерухоме майно. Однак це жодним чином не порушить права та інтереси зацікавлених осіб, оскільки відомості про державну реєстрацію правочинів, іпотек, обтяжень нерухомого майна, що містяться у відповідних «старих» реєстрах, не будуть втрачені, так як принцип роботи нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передбачає повноцінне використання цих відомостей.
Проте, незважаючи на великий обсяг здійсненої роботи залишаються актуальними деякі нюанси майбутньої реєстрації.
Уявімо наприклад досить реальну ситуацію. Продається квартира в м. Києві, а покупець та продавець зареєстровані в м. Ужгороді. На сьогоднішній день в статті 55 Закону «Про нотаріат» законодавець надав можливість сторонам самостійно обирати місце нотаріального посвідчення такого договору – за місцезнаходженням самої квартири (м. Київ), або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї зі сторін договору (в даному випадку м. Ужгород).
Але Закон про державну реєстрацію прав (№1952-IV) в статті 15 визначив, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцем розташування об’єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації прав. Беручи до уваги, що державна реєстрація прав проводиться одночасно з нотаріальним посвідченням договору, можна припустити, що в описаному вище прикладі покупець разом із продавцем та значною сумою грошей змушені будуть вирушати до м. Києва для укладення договору купівлі-продажу квартири, що очевидно є незручно та навіть ризиковано.
В цьому контексті залишається сподіватися, що законодавець все ж таки приведе зазначену норму статті 15 Закону №1952-IV у відповідність до статті 55 Закону «Про нотаріат», а не навпаки.

Кішкін Денис Володимирович,
приватний нотаріус
Ужгородського міського нотаріального округу

Всі види нотаріальних послуг

(консультації безкоштовні)

м. Ужгород, пл. Б.Хмельницького, 21

(050) 233-66-57
(0312) 67-10-13

 


Loading...

Comments:

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

19 − 10 =